法案之声

从新房限价到二手房限价,楼市或将进入“政府定价”时代

发布日期:2021-03-23 15:11:04    来源:澎湃新闻    作者 :unknown    浏览量:16
unknown 澎湃新闻 2021-03-23 15:11:04
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这一次,全国开始学深圳了。

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      2021年开年,深圳版二手房指导价横空出世,开了二手房限价之先河。

      这是住建部督导之后,深圳千呼万唤始出来的大招:一众热门二手楼盘直接被打了7折,相比市场价缩水了3成,深圳楼市陷入僵局,市场博弈持续。

      种种迹象表明,深圳版二手房限价,正在被广泛推广开来。

      3月22日,同样是在住建部“上门”督导之后,成都立即出台了楼市新政,其中最受瞩目的一项是:建立二手住房成交参考价格发布机制。      无独有偶,前不久,也是被住建部督导的江苏无锡市,在升级的楼市新政里,有同样的表述:建立二手住房价格信息发布机制。

      虽然各地的二手房指导价,未必都是一套模板。

      但从这一政策被反复提及的频次来看,二手房指导价,业已成为新一轮楼市调控的标配。

      从新房限价到二手房限价,标志着楼市全面进入“政府定价”时代。

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二手房指导价,有多大用?

      二手房指导价,相当于对二手房进行限价,与新房限价类似。新房限价虽然在统计上按下了房价,但一些城市滋生出“双合同”,一些摇号城市则诞生了万人抢房的热潮,“楼市打新”由此而来。

既然新房限价问题重重,为何还要力推二手房限价?

      与新房相比,二手房更加随行入市,比新房相对市场化。然而,最近几年来,业主抱团涨价的出现,让二手房的联合操盘成了现实,这也是部分城市中心地块房价突然暴涨的原因所在。

      我们看到,在北上广深一些小区,成交价只有五六万的小区,挂牌价已经动辄8万以上,业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”,楼市炒作之下,恐慌效应泛滥。

      这背后的道理很简单。二手房虽然更加“市场化”,但每个小区都相当于独立的区域市场,这个市场盘子并不大,一个小区只要几套房子故意抬价,整个小区的均价就被抬起来了。

      尤其对于一个豪宅小区来说,一年成交也就几套,只要一套成交价从10万飙升到20万乃至30万,就会给人以房价翻倍的印象,这就是“抱团涨价”为何容易制造恐慌的原因所在。正      因为这一点,二手房指导价就有了现实意义,遏制“抱团涨价”可谓立竿见影。

      不过,二手房指导价,最大的要害并不在于限价, 也不在于遏制“抱团涨价”,而在于限贷。

      这方面,深圳已经明确:

      无论是住房按揭贷款,还是经营贷,一律按照指导价进行放款。

换言之,深圳通过二手房指导价,事实上完成了一波限贷式调控。      在深圳,大量热门楼盘二手房指导价只有市场价的7成左右,这意味着未来这些楼盘的贷款可能只有原来的5成左右,首付直接从3成提高到5成。

      举个简单例子,一套市场价1000万的房子,政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万,如今只能贷490万,贷款额度少了200多万。

      首付直接被抬到5成,这才是致命的。

      凯风君多次说过,信贷是楼市的七寸。只要严打经营贷,同时限制加杠杆的幅度,房价想要暴涨并不容易。

03

二手房指导价,能不能降房价?

      先说结论,无论是新房限价还是二手房限价,对于市场的实际作用都相当有限。二手房限价,如果不以限贷作为配合,效果可能更不理想。

      但是,必须肯定的一点是,二手房指导价,给市场会带来新的预期,有助于降低恐慌、遏制抱团涨价、提升市场透明度,对于一些热门城市无疑有积极意义。

      二手房指导价,以限贷作为配合,影响将会更为显著。

      不过,这都是治标之策。想要降房价,更根本的政策在于信贷和土地。

长沙为何广受赞誉,正因为长沙有着天量的土地供应,又有着极其严格的限购、限贷及税费管控。

      然而,对于大多数城市来说,房价背后关乎诸多利益,没有谁愿意主动革自己的命。一些城市把土地玩成了垄断游戏,甚至直接下场制造地王。

      信贷也是如此。对于每年动辄几千亿的经营贷来说,最后查处的结果只有上亿资金回归,这显然也与日常感受相背离。

      所以,房住不炒,说易行难,不是哪个城市都能像长沙一样下定决心的,也不是谁都能坚持到底的。
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